当前，我国不少地区经济“产业空心化，地产泡沫化”现象严重，产城融合成为我国产业转型升级和新型城镇化双重新背景下发展新趋势。十三五规划的出台与城市化的推进给产业地产提供了巨大的推动力，产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点，包括传统房企、金融机构、实体企业、甚至互联网企业纷纷投身产业地产的开发中。趋之若鹜的同时，却面临无法盈利的难题，市场上有大量失败案例，那些吃了败仗的开发方套牢的资金更是数以亿计。一边是高歌猛进，一边是折戟沉沙，产业地产成功的命门到底在哪?产业地产如何才能实现差异化突围?
CHALLENGES FACING THE INDUSTRIAL REAL ESTATE
关于产业地产您面临怎样的困境
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拥有不错产业基础，却不懂如何申请拿地？
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房地产开发经验丰富，产业导入能力成“拦路虎”？
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产业定位、企业需求、生态结构逻辑混乱，产品设计无章可循？
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开发时序及运作模式模糊，推进缓慢，项目陷入僵局？
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项目建设容易，招商难，招谁来？去哪招？怎么招？
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想招的招不来，想来的又不符合标准，怎么办？
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规划概念高大上，结果仍是同质竞争，如何才能真正差异化？
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财务压力远超预期，如何破解资金回笼难题，实现高周转？
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如何才能集团化、规模化发展，抢占更多发展资源？
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……
WE HELP YOU TO SOLVE SIX PAIN POINTS
中亚为您解决六大痛点
01
产业基础和资源禀赋提炼，精准化产业资源开发与产品设计！
02
找准地方政府诉求与自身优势，有说服力立项规划包装，提高拿地成功率！
03
构建有序的开发与资金运作模式，分阶段实现产业集聚，减少推进过程财务压力！
04
招商前置规划法，提前锁定招商对象，保证商招得来！
05
专业运营体系打造，提升项目魅力及核心竞争力，持续引爆市场！
06
产品、运作、品牌优势整合，打造稀缺IP，提前锁定优质土地资源！
THREE MAJOR TYPES OF INDUSTRIAL REAL ESTATE
产业地产三大主要形式
产业新城
产业新城通常面积相对较大，是依托以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而建立起来的相对独立的新城镇，其主要特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转，在新的地理空间上实现“产城融合”。
产业综合体
产业综合体是指某特定区位上，打造集总部楼宇、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等配套齐全的产业发展载体，并建立一种相互依存和助益的上下游链接关系，能够共享外部规模经济，提高整体活动的经济效率。
产业小镇
产业小镇即是在国家特色小镇建设号召背景下形成的一种新型产业地产探索模式。其本质同样是产城融合发展理念下的产业集聚、升级和培育问题，有所不同的是产业小镇还须充分考虑生态、生活、人文融合。
DRIVING FACTORS OF INDUSTRIAL REAL ESTATE DEVELOPMENT
产业地产发展驱动因素
旧城产业升级需要新布局
新兴产业发展需要新的产业配套
传统产业转型升级需要新的载体
传统产业园区需要新整合
新城建设需要产业地产新定位
地方经济“产业空心化，地产泡沫化”局面急需改善
EMERGING TRENDS IN INDUSTRIAL REAL ESTATE
产业地产发展趋势
COMPETITIVE LANDSCAPE OF INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET
产业地产市场竞争格局
| 类型 | 典型企业 | 优势 | 不足 |
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房地产开发商转型探索新增长点
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碧桂园、万科、绿地、保利
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传统地产开发领域积累了大量经验，同时也拥有较好的融资能力
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由于长期的住宅开发的惯性思维，产业地产商业模式并不非常清晰
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传统产业地产商持续发力全国布局
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华夏幸福、联东、天安、招商蛇口
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拥有较为成熟的商业模式和多年深耕的品牌影响力
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面临着重资产化、运营模式等等的问题
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政府主导园区企业积极转型升级强化运营机制
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张江高科、武汉银湖、南京高科、苏州高新
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多年发展体系成熟，国家政策政策支持
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异地可复制能力低
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制造实体企业向产业地产延伸
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海尔、中兴、三一重工、玉柴集团
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拥有良好的产业链资源，比较贴近自身发展需求，也易于产业集聚
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在开发、设计、建设等方面经验不足，产业协同发展方面有较大局限
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金融类企业跨界产业地产
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复星集团、天赋资本、弘毅投资、华融集团
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拥有强大的资本后盾和资本运营能力
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地产项目开发团队与经验欠缺
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互联网巨头悄然布局
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腾讯、京东、阿里菜鸟、百度
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足够任性巨额资本，自身业态及影响力易于产业集聚
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地产项目开发团队与经验欠缺
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TYPICAL BUSINESS MODEL OF INDUSTRIAL REAL ESTATE
产业地产典型商业模式
市面上，似乎每家产业地产商都宣称自己有独到的商业模式，如产业综合体模式、产业新城模式、office park模式、商贸物流城模式、总部基地商业模式等，众多的产品线仅仅是产业地产开发的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产开发模式的精髓，在此总结出四大产业地产商业模式。
地产开发商模式
开发者获取土地后，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式，是众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
产业新城开发商模式
开发者与地方政府就某产业新城的开发达成协议，在规定年限内，负责地块内的建设与运管以及产业发展工作等；最后，以新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分比例作为回报；合作期限结束后，将新城基础设施公共设施产权及经营权无条件移交给政府。
盈利模式：土地一级开发 土地二级开发
产业投资商模式
产业投资商模式实行“基地+基金”双轮驱动，向社会资本募集园区开发基金，该基金会投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值。
盈利模式：园区运作资本运作基金管理
基金投资商模式
基金投资商通过发行地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改进建设在并将改造好的物业回租给合作方，当物业的入驻率达到一定水平，能够产生可观而稳定的现金流时，发行Reits对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。
盈利模式：基金管理物业资本化
KEY FACTORS OF INDUSTRIAL REAL ESTATE DEVELOPMENT
产业地产开发关键因素
开发模式
从公司决策层面，进入产业地产业务领域应首先解决开发模式问题。
战略研判
拿地阶段必须进行研判，提升项目战略价值，更好地向地方政府寻求政策支持。
商业模式
重点解决项目主体的角色定位与盈利渠道的问题，挣什么钱？挣谁的钱？如何挣钱？
产业定位
产业是产业地产的核心，精准的产业定位，合理产业体系规划对于产业地产开发运营至关重要。
产品定位
物业产品是产业地产的载体，也是回收投资、实现收益的标准。
市场定位
要理清重点客户群体是谁、客户群体在哪里的问题。
空间规划
将产品、公共平台等载体落实到空间层面，系统性解决土地利用、物业配比等开发建设问题。
运营策略
运营的关键在于找准入驻企业的“痛点”投其所好，打造与之相符的服务环境。
OUR SERVICE: ACQUIRE LAND, PLANNING, ATTRACT INVESTMENT, RUN A WHOLE INDUSTRY CHAIN SOLUTION
中亚服务——拿地+规划+招商+运营全产业链解决方案
服务范围
产业地产
产业新城
产业小镇
产业园区
总部经济
服务内容
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立项拿地 |
前期调研
项目选址
土地价值评估
策划定位
拿地策略研究
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拿地可行性研究
项目立项报告
项目策划方案
项目概念性规划
修建性详细规划
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产品设计 |
产品市场定位
体量及配比
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商业模式设计
产业体系构建
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开发与建设 |
开发方案
开发模式设计
开发时序设计
项目建设规划
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项目工程规划
财务测算
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招商规划 |
招商UPS打造
招商方案策划
项目招商地图
招商活动策划
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形象包装策划 招商人员培训 运作流程标准化 |
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运营规划 |
运作体系规划
配套政策设计
组织架构设计
管理模式设计
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服务体系设计 流程制度设计 增值体系构建 |
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资本运作 |
投融资规划 产业基金设计 PPP模式设计 |
上市顾问
兼并与收购
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OUR VALUE: FIVE STEPS CONTROL EACH PROCESS TO ENSURE THE IMPLEMENTATION OF THE PROJECT
中亚价值——五大环节把控环环相扣，保证项目切实落地
精准包装策划，提升项目说服力，高效率完成拿地
中亚长年接各地政府，积累了丰富的经验和实践的思路，通过合理的包装和策划，让地方政府对企业的实力和项目的价值可信度更加认可，从而大大增加拿地的成功率。
精准产业定位，让产品设计满足真实市场需求
中亚基于12年扎实透彻产研积累，找准科学的产业定位，以产业需求和未来客户需求倒推产品开发，设计切实满足市场需求的产品。
提前锁定招商对象，有的放矢，让商招得来
中亚在做项目规划时，就提前锁定目标群体，从群体属性出发谋划正确的招商渠道和有效的沟通方式，分析他们愿意入驻的原因，从产品设计这环便提前做好需求满足准备，同时挖掘项目优势贴合点，让招商水到渠成。
打造专业运营体系，构建项目核心竞争力
由于产业地产很大程度上承载了地产对产业发展的迫切需求，如何在运营中围绕政府资源“借力发力”一直是产业地产开发重的关键环节，中亚产业研究院长年对接政府关系，积累了丰富独道经验。
提炼可复制性IP资源，提前锁定更多优质土地
中亚产业研究院多年实践中一直加强对可复制IP打造的研究，在发展单个项目吸引力，承载力、吸引力、竞争力的同时，提炼出可以移植的IP产品，成为快速锁定优质土地的杀手锏，助力企业大步快跑，规模化、集团化开发，抢占更多发展空间和盈利空间 。